家づくりのスタート土地探し

家そのものよりも実は非常に大切なのが土地探しです。

家づくりのスタートは、まずは土地探しからという方も多いかと思います。

しかし、いざ、土地探しを始めようと思っても、何から始めればいいのか、わからないもの。

一般の方が、土地探しの相談をできるところが少ないのが現状です。

少しでも多くの方が、「家づくりの最初の第一歩」を間違えることがないよう、

平原建築工房では土地探しのプロが、お客様の要望をしっかりとヒアリングし、一緒になって

後悔しない家づくりの土台となる土地をお探しいたします!!

 

 

では、ここからは、いい土地に出会うためのポイント9をお伝えしたいと思います。

土地を探すところから家づくりを始めるのは、とてもエネルギーが要るものです。
よい土地がなかなか見つからずに、予定していた入居スケジュールに間に合わなかった、という話も よく耳にします。 
それでは、せっかくの家づくりも苦労ばかりで報われません。
多くの方が家づくりも、土地を探すのも初めての経験だと思います。
だからこそ「こんなはずではなかった」と、あとで後悔をしないように、知識を得てほしいのです。 
土地を探すのには、ちょっとしたコツやポイントがあります。 
コツやポイントを押さえると、安心してスムーズに土地探しを進めることができます。 
少しでも条件のよい土地の探し方や選び方も、ポイントがわかれば心配は必要なくなるのです。

家を建てる土地がない場合は、土地を探さなければなりません。
「土地探し」は、単に場所を選定して購入するだけではなく、これから始まる家づくりの資金計画や、設計プランを大きく左右するものです。
家づくりの成功の一端を担うのが「土地」なのです。
建てたいイメージの住まいを実現できるのか、家族で快適な暮らしができるかも土地次第、と言っても過言ではないと思います。
土地には、住宅建築にかかわる規制や地盤の強度など、目には見えない部分が多くあります。
そして、住宅密集地などの土地を検討中なら、入居後の快適さにも関わる相隣関係も土地を選ぶ際には欠かせません。
わかりにくい土地の値段をはじめ、少しでも条件のよい土地の探し方や選び方は、いつの時点で何をしたらいいのか、ポイントや流れがわかれば安心して比較・検討をすることができます。

住宅資金計画や、設計プランに大きく関わる「土地」。
まずは、「土地探し」から家を建てるまでの流れを知っておくと安心です。

①情報収集 ・・・情報誌やインターネット、広告(チラシ)、不動産仲介会社など。
②敷地調査・・・建ぺい率・容積率や建築協定など法律上の規制をチェック!
③敷地調査・・・地盤(地歴や造成方法など)の強度、周辺環境をチェック!
④資金計画・・・ 建物とトータルで金額・調達方法をプランニングする。
⑤契約・・・・・ 契約内容や重要説明事項を確認して慎に契約。不明点はその場で確認を。
⑥登記・・・・・ 所有権移転登記を終えると、はじめて自分の土地になります 。

はじめての家づくりで、しかも土地探しからとなると、不安もいっぱいです。
不動産屋さんのドアを一歩中に入るものなら、契約しない限りは出てこられないのではないかと、心配される方も多いかもしれません。
しかし、心配はご無用です。最近は、不動産情報は個人でも情報収集しやすくなってきています。
今、売り出されている土地の物件情報を収集するには、いろいろな方法があります。不動産仲介会社、住宅情報誌などの雑誌、広告(看板や新聞・折り込みチラシなど)、インターネットなどから情報を入手することができます。また、希望のエリアが決まっているのなら、そのエリアをドライブや散歩してみると、「売り出し中」の看板を見つけることもあります。
個人で情報収集をしながら、不動産仲介会社にも並行して依頼するのも一つの手です。不動産仲介会社には、建売や賃貸などの得意分野がそれぞれありますので、売買の仲介が専門の会社に依頼するのが鉄則です。売主が直接持ち込む物件や、新たな物件など、情報も多く持っているのも特徴です。 

購入資金計画の中でもウェイトの大きい土地の購入代金。
建物の代金は、グレードや広さによってほとんど決まっています。
その一方で、都市部や立地などにより、「建てる家よりも高くて驚いた」と言う話をよく耳にします。
では、その土地代は何かと言うと、ロケーションのことです。その地域という環境を購入することと同じなのです。
本当にいい土地を探すのには、まず、自分の思い描くイメージに合う(近い)、ロケーションを探すことです。
その次に、その土地が、建てたい家を実現できるかどうかです。ロケーションのよい土地を優先したばかりに、土地代にコストがかさんでしまい建築費用を削らなければならない、というようなことにもなりかねません。
上手な土地の探し方は、最初に「予算を決める」ことが大切です。予算からもロケーションを絞り込むことができます。
そして、自分のコンセプト(広さ、周辺環境、利便性など)の優先順位を明確にすることです。 

「一物多価(いちぶつたか) 」の代表格とも言え、わかりにくいのが土地の値段です。ロケーションや広さに関わらず、売主の都合など、様々な諸条件によっても価格が異なる場合があり、ますますわかりにくいものです。
購入したい土地がある場合や、複数の候補地の中から選択するときに、価格の目安を押さえておくことで、比較検討をしやすくなります。そこで、着目したいのが、ニュースなどでも耳にする機会の多い、「路線価」と「固定資産税評価額」です。
同じ一つの土地でも「一物四価いちぶつしか 」という4種類の価格があります。それは、「実勢価格(取引価格)」、「公示価格」、「路線価(相続税評価額)」、「固定資産税評価額」です。
文字通り、実際に売買される価格が「実勢価格」です。気になるのは、その価格が妥当なのか知りたいところです。それを知るのには、「路線価÷ 0.8 %」もしくは、「固定資産税評価額÷0.7 %」で算出してみてください。その金額が目安になります。近隣地の公示価格と比較して大差がないようでしたら、ほぼ妥当な価格と言えるでしょう。 

公示価格は更地での状態の価格です。利便性などの周辺環境や、売主の売り急ぎ、買主の買い急ぎなどにも左右されます。
建物が建っている場合なども価格が変わってきます。
同じ一つの土地につけられている「一物四価」という4種類の価格は、国土交通省のホームページや、税務署、市町村役所、
図書館などで閲覧することができます。

 

 
■実勢価格(取引価格)
実際の取引価格の時価で、取引相場を形成している価格です。「路線価÷ 0.8 %」もしくは、「固定資産税評価額÷ 0.7 %」程度とされています 。
■公示価格
国土交通省が実施する公的指標で1月1日現在の土地の価格。国土交通省ホームページや図書館などで閲覧できます。
■路線価(相続税評価額)
財務省が発表する相続税評価の基準額で1月1日現在の価格。税務署や図書館などで閲覧できます。
■固定資産税評価額
固定資産税評価の基準で3年に1度評価が見直され、市町村から発表されます。市町村役所などで閲覧できます。 

「土地が見つからない」、「いい土地かどうかわからない」…など、土地探しは何かと苦労の連続で不安になるものです。
そこで、知っておいてほしいのが、いい土地は、「建て替えが可能かどうか」、「転売がしやすいかどうか」ということです。
土地を探すときにその部分を念頭においてチェックしてみてください。
具体的には、

①建築協定などのルール

②土壌汚染法が適用の有無

③接道状況(公道・私道、セットバックなど)

④用途規制

⑤相隣関係(迷惑行為等)

⑥河川氾濫の有無

⑦高圧線や敷地地下に鉄道走行の有無

⑧将来も含めた南側の環境

⑨土地の権利関係、などをチェックします。
すべての土地には、何らかの規制が重なってかかっています。
例えば、不動産仲介会社に聞くなどして調べればすぐわかる、国土法や都市計画法などの建物に関わる法的な規制があります。
そのほかにも、住環境に関わる、迷惑行為をする人の有無などは、近隣住民に話を聞かないとわからない部分もあります。
現地見学などで見落とさずにしっかりチェックしましょう。 

造成地などでは、「○○ヶ丘」などと、おしゃれな地名が多く見られますが、造成地以外などでは、古くから使われている地名が多く残っています。
その地名からも土地の良し悪しはわかります。例えば、「谷」や「沼」、「沢」、「吉田(“吉”をつけて湿地を隠した地名など)」というような低湿地を表す地名の多くは、歴史的に見ても河川の氾濫地域です。
住環境面から、日当たりや眺望を望むのなら、近隣地の環境をまず、目で確認をします。駐車場や空き地は要注意です。今は空地でも、将来、日当たりや眺望を遮るような建物が建つ可能性もあるからです。公園などの将来、変わる可能性の少ない隣地を選ぶのも一つの手です。どんなものが建つ可能性があるのかを予測して買うことが大切です。また、用途地域を知っておくことで、将来、建つ可能性のある建物も知ることができます。